Una propiedad de inversión es un inmueble (terreno, edificio o parte de un edificio) mantenido para obtener rentas, plusvalía, o ambas, y no para uso propio ni para vender en el curso ordinario del negocio. Se puede medir al valor razonable (con cambios en resultados) o al costo menos depreciación. La NIIF para PYMES recomienda el valor razonable cuando puede determinarse sin costo o esfuerzo desproporcionado.
¿Qué es una propiedad de inversión?
Es un inmueble mantenido por la empresa para obtener rentas de arrendamiento, plusvalía de capital, o ambas, y que no se usa en la producción, suministro de bienes o servicios, ni para fines administrativos.
Ejemplos típicos en Costa Rica:
- Local comercial arrendado a un tercero mientras la empresa opera en otro inmueble propio
- Terreno comprado con expectativa de plusvalía sin plans de desarrollo inmediato
- Apartamento de alquiler que no usa la empresa
Si un inmueble se usa parcialmente como propiedad de inversión y parcialmente como activo de uso propio, se segmenta si es posible hacerlo de forma fiable. Si no, se clasifica completamente según el uso predominante.
Clasificación: ¿inversión o uso propio?
| Inmueble | Clasificación | Sección aplicable |
|---|---|---|
| Bodega que usa la empresa para almacenar su inventario | Uso propio | Sección 17 (PP&E) |
| Local arrendado a otra empresa | Inversión | Sección 16 |
| Terreno sin uso definido | Inversión (presunción) | Sección 16 |
| Casa habitación de un socio pagada por la empresa | Uso propio / beneficio empleado | Sección 17 / Sección 28 |
Modelo de valor razonable (recomendado)
Si el valor razonable del inmueble puede determinarse de forma fiable sin costo o esfuerzo desproporcionado, la NIIF para PYMES exige medirlo a valor razonable al cierre de cada período. Los cambios en el valor razonable se reconocen directamente en el estado de resultados del período.
No se aplica depreciación bajo este modelo. El inmueble se mide al valor de mercado estimado por un tasador certificado o mediante comparación con transacciones de mercado recientes en la zona.
Asiento por cambio en valor razonable
| Concepto | Si el valor sube | Si el valor baja |
|---|---|---|
| Propiedad de inversión (activo) | Débito | Crédito |
| Ganancia/Pérdida por valor razonable (resultado) | Crédito | Débito |
Modelo del costo (alternativa)
Si el valor razonable no puede determinarse sin costo desproporcionado, la empresa puede usar el modelo del costo: el inmueble se registra al costo histórico menos depreciación acumulada y menos deterioro. Es el mismo tratamiento que la Sección 17 para PP&E.
En este caso, la empresa debe revelar en las notas que no puede determinar el valor razonable y describir por qué.
Ejemplo en Costa Rica
Inversiones Ticas S.A. posee un local en Curridabat valorado al costo histórico en ₡45.000.000 (neto de depreciación). Al cierre de septiembre 2026, un tasador certificado estima el valor de mercado en ₡62.000.000.
Si la empresa aplica el modelo de valor razonable:
| Cuenta | Débito | Crédito |
|---|---|---|
| Propiedad de inversión — Local Curridabat | ₡17.000.000 | |
| Ganancia por cambio en valor razonable | ₡17.000.000 |
La ganancia por valoración a valor razonable no es renta gravable en Costa Rica hasta que el inmueble se venda efectivamente. Genera una diferencia temporaria imponible y un pasivo por impuesto diferido (Sección 29). Los alquileres recibidos sí son renta gravable en el período.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo un inmueble es propiedad de inversión bajo NIIF PYMES?
Cuando se mantiene para obtener rentas de arrendamiento, plusvalía o ambas, y no para uso en la operación propia ni para venta en el curso ordinario del negocio. Los terrenos sin uso definido se presumen propiedades de inversión.
¿Las propiedades de inversión se deprecian bajo NIIF PYMES?
Solo bajo el modelo del costo. Bajo el modelo de valor razonable (recomendado cuando es determinable), no se aplica depreciación — los cambios de valor van directamente al resultado del período.
¿El aumento de valor de una propiedad de inversión es renta gravable en Costa Rica?
No en el período de valoración. La ganancia por cambio en valor razonable es contable pero no fiscal hasta la venta efectiva. Genera impuesto diferido (pasivo) que se revierte al momento de la transacción.
- NIIF para las PYMES, Sección 16: Propiedades de Inversión. IASB, 3ª edición, 2025.
- Ley del Impuesto sobre la Renta N° 7092. Ganancias de capital. Hacienda CR.